Intrebarea Cine plateste impozitul pe chirie 2025? apare firesc pentru proprietari, chiriasi si companii care inchiriaza spatii. In 2025, regulile din Codul fiscal confirma ca, in marea majoritate a situatiilor, proprietarul este contribuabilul pentru impozitul pe veniturile din chirii si, la anumite praguri, pentru contributia la sanatate (CASS). In continuare, clarificam cine plateste impozitul, cand intervin exceptii, ce termene exista si cum se calculeaza concret sumele datorate.
Cine are, in mod normal, obligatia de a plati impozitul pe chirie in 2025
In regimul fiscal din Romania, venitul din cedarea folosintei bunurilor (chirie) obtinut de o persoana fizica este, de regula, impozitat la nivelul proprietarului. Chiriasul plateste chiria conform contractului, dar nu are obligatia legala de a calcula sau vira impozitul pe venitul proprietarului, cu exceptia unor situatii expres prevazute de lege. Obligatia de a declara si plati impozitul la Agentia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF) revine proprietarului, prin intermediul Declaratiei Unice, pentru veniturile estimate si realizate in anul fiscal.
Exista scenarii in care apar mecanisme de retinere la sursa, insa acestea sunt limitate. Un exemplu relevant este cazul proprietarilor nerezidenti cu venituri imobiliare din Romania, cand platitorul roman de venit poate avea obligatii de retinere conform Titlului VI din Codul fiscal privind veniturile nerezidentilor. In practica interna, pentru contractele standard intre persoane fizice rezidente, nu chiriasul gestioneaza impozitul, ci proprietarul. ANAF si Ministerul Finantelor confirma in ghidurile publice faptul ca responsabilitatea curenta pentru declarare si plata apartine persoanei care incaseaza venitul, iar schimbarea acestei reguli ar necesita modificarea Codului fiscal.
Cotele, bazele de impunere si contributiile datorate in 2025
In 2025, cota de impozit pe venitul din chirii este de 10%. In mod uzual, impozitul se aplica asupra venitului brut incasat din chirii declarate, in lipsa unei deduceri forfetare, cu exceptia situatiilor in care activitatea este organizata ca activitate independenta cu regim contabil distinct. Nu se datoreaza contributie la pensii (CAS) pentru veniturile din chirii, insa se poate datora contributia de asigurari sociale de sanatate (CASS) de 10%, daca veniturile extra-salariale totale ale persoanei depasesc pragurile stabilite de Codul fiscal.
Pragurile CASS sunt exprimate in multipli ai salariului minim brut pe economie si, in 2025, raman structurate pe trei niveluri: 6, 12 si 24 salarii minime brute pe economie. In functie de venitul anual cumulat din chirii si alte surse extra-salariale (de exemplu, dobanzi, dividende, drepturi de autor), baza de calcul pentru CASS se fixeaza la nivelul pragului corespunzator, nu la venitul efectiv. Daca salariul minim brut aplicabil in 2025 se mentine la nivelul din a doua jumatate a anului 2024 (3.700 lei), atunci pragurile ilustrative sunt 22.200 lei (6 salarii), 44.400 lei (12 salarii) si 88.800 lei (24 salarii). Daca salariul minim se modifica, pragurile se ajusteaza automat.
Termenul standard pentru declarare si plata este 25 mai 2025, conform calendarului fiscal ANAF. Impozitul de 10% se datoreaza pentru venitul din 2025, iar CASS se stabileste daca venitul cumulat depaseste unul dintre praguri. Aceste reguli deriva din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal si din ghidurile publicate de ANAF pentru contribuabili.
Declaratia Unica 2025: cine o depune, cand si cum
Proprietarul care incaseaza chirie in 2025 depune Declaratia Unica pentru a declara venitul estimat pe anul curent si, ulterior, venitul realizat. Declaratia se depune online in spatiul privat virtual (SPV), prin e-guvernare sau, in continuare, la ghiseu, dar varianta digitala este recomandata. In Declaratia Unica se bifeaza sectiunea pentru cedarea folosintei bunurilor si se completeaza venitul brut anual estimat. In functie de nivelul total al veniturilor extra-salariale, se bifeaza si obligatia pentru CASS.
Elemente cheie pentru Declaratia Unica 2025:
- Termen de depunere si plata: 25 mai 2025 pentru venitul estimat 2025 si regularizarea pe 2024, dupa caz.
- Modalitati de depunere: SPV ANAF, e-guvernare, sau fizic (digital recomandat pentru confirmare rapida si istoric).
- Ce declari: venit brut din chirii si, daca este cazul, optiunea/obligatia de CASS in functie de praguri.
- Documente utile: contractul de inchiriere inregistrat la ANAF, eventuale acte aditionale, extras de cont pentru verificarea incasarilor.
- Erori frecvente: omiterea veniturilor partiale, neinregistrarea contractului, necorelarea cu alte venituri extra-salariale la calculul CASS.
ANAF publica anual instructiuni si ghiduri de completare. Este recomandabil sa verificati versiunile actualizate din 2025, deoarece formularele pot primi ajustari tehnice. In plus, platile se pot efectua online in contul unic, iar alocarea corecta a sumelor pe tip de obligatie (impozit, CASS) scuteste de corectii ulterioare.
Inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF si efectele fiscale
Din 2023 a fost reintrodusa obligatia de inregistrare a contractelor de inchiriere la ANAF, iar cerinta ramane actuala in 2025. Termenul uzual este de 30 de zile de la incheierea contractului, iar modificarile si incetarea se raporteaza, de asemenea, intr-un termen stabilit prin reglementari. Inregistrarea faciliteaza corelarea dintre sumele declarate si contractele existente, simplifica verificarile si reduce riscul de neconcordante intre incasarile bancare si veniturile declarate.
Ce presupune inregistrarea contractului la ANAF:
- Transmiterea contractului si a anexelor intr-o forma acceptata (digital prin SPV sau fizic, dupa caz).
- Respectarea termenului de 30 de zile de la semnare si notificarea modificarilor/rezilierii.
- Corelarea datelor din contract (suma, periodicitate, indexari) cu veniturile declarate in Declaratia Unica.
- Pastrarea dovezii de inregistrare si a numarului de inregistrare pentru controale ulterioare.
- Actualizarea datelor atunci cand chiria se modifica prin act aditional, pentru a evita diferente la impozit.
In lipsa inregistrarii, pot aparea consecinte contraventionale si riscuri in cazul unui control fiscal. ANAF recomanda alinierea rapida a contractelor existente si utilizarea SPV pentru a urmari statusul depunerii si eventualele solicitari de clarificari venite de la organul fiscal.
Situatii speciale: nerezidenti, subinchiriere, chirie catre companii, inchirieri pe termen scurt
Pe langa scenariul standard (proprietar rezident, chirias rezident), exista cazuri particulare. Pentru proprietari nerezidenti cu venituri din Romania, pot exista obligatii de retinere la sursa la nivelul platitorului roman de venit, potrivit regulilor pentru nerezidenti. In subinchiriere, persoana care subinchiriaza poate avea propriile obligatii de declarare pentru diferenta dintre chiria incasata si cea platita proprietarului, in functie de schema contractuala. Inchirierea catre o companie nu schimba, de regula, contribuabilul pentru impozit pe chirie (ramane proprietarul persoana fizica), dar pot aparea cerinte contractuale suplimentare de documentare.
Clarificari utile pentru cazurile particulare:
- Nerezidenti: verificati conventiile de evitare a dublei impuneri si regulile Titlului VI; pot aparea retineri la sursa si proceduri diferite de declarare.
- Subinchiriere: venitul impozabil la sublocatar se declara separat; clauzele contractuale sunt esentiale pentru a stabili fluxul de venit.
- Companii chiriasi: in mod obisnuit nu retin impozit pentru proprietarul persoana fizica rezident; verificati totusi politicile interne si solicitarile de documente.
- Inchirieri pe termen scurt (tip turistic): pot fi asimilate activitatilor independente si pot implica obligatii suplimentare, inclusiv regim TVA la depasirea plafonului anual.
- Garantii si avansuri: sumele retinute definitiv devin venit impozabil; cele restituite nu se includ in baza de impunere.
Pentru rute complexe (de exemplu, proprietar in strainatate, agentie care incaseaza, chirias companie), recomandarea este verificarea ghidurilor ANAF si, la nevoie, consult fiscal pentru incadrarea corecta. Organisme internationale precum OECD publica principii privind impozitarea veniturilor internationale, insa aplicarea concreta urmeaza intotdeauna Codul fiscal roman.
Exemple de calcul al impozitului si CASS in 2025
Exemplul 1: proprietar incaseaza 1.500 lei/luna pe tot anul 2025. Venit brut anual: 18.000 lei. Impozit pe venit: 10% x 18.000 = 1.800 lei. Venituri extra-salariale totale sub pragul de 6 salarii minime (exemplu ilustrativ 22.200 lei), deci CASS nu se datoreaza. Plata impozitului se face pana la 25 mai 2025, conform declaratiei depuse.
Exemplul 2: proprietar incaseaza 3.500 lei/luna pe tot anul 2025. Venit brut anual: 42.000 lei. Impozit pe venit: 10% x 42.000 = 4.200 lei. Daca veniturile extra-salariale cumulate sunt intre 22.200 si 44.400 lei (cu ipoteza salariu minim 3.700 lei), se datoreaza CASS la baza de 22.200 lei, adica 2.220 lei. Total obligatii fiscale pe 2025: 4.200 lei impozit + 2.220 lei CASS.
Exemplul 3: doua apartamente cu chirii totale de 5.000 lei/luna. Venit brut anual: 60.000 lei. Impozit pe venit: 6.000 lei. Daca totalul extra-salarial depaseste pragul de 12 salarii minime (44.400 lei), dar este sub 24 salarii (88.800 lei), CASS se calculeaza la baza de 44.400 lei, deci 4.440 lei. Daca veniturile depasesc 88.800 lei, baza pentru CASS urca la 24 salarii minime. Aceste exemple sunt ilustrative, iar pragurile exacte se calibreaza la salariul minim efectiv din 2025.
Drepturile si obligatiile chiriasului in raport cu impozitul pe chirie
Chiriasul nu este, de regula, contribuabil pentru impozitul datorat de proprietar. Totusi, chiriasul are dreptul si interesul sa solicite proprietarului dovada inregistrarii contractului la ANAF si, cand se cere, o confirmare ca veniturile sunt declarate corect. In cazurile transfrontaliere sau atunci cand chiriasul este o entitate platitoare catre un nerezident, pot interveni obligatii de retinere la sursa, moment in care chiriasul sau compania trebuie sa aplice regulile pentru nerezidenti. In rest, orice retineri din chirie de catre chirias trebuie sa aiba temei contractual (de exemplu, costuri de utilitati sau daune) si nu tin loc de impozit.
Este util ca partile sa prevada in contract mecanisme clare de indexare a chiriei, de decontare a utilitatilor si de evidenta a platilor. In practica, extrasul de cont si chitantele electronice sunt dovada incasarilor si sustin declararea corecta a venitului. ANAF poate corela sumele raportate cu platile efective, iar o evidenta transparenta reduce riscul de intrebari suplimentare in cazul unei verificari documentare. Pentru chiriasi persoane juridice, politicile interne pot cere copii ale inregistrarii contractelor pentru dosarele fiscale ale companiei.
Tendinte 2025, controale si bune practici de conformare
Contextul 2025 marcheaza continuitatea tendintei de formalizare a pietei chiriilor, inceputa accelerat in 2023-2024 odata cu reintroducerea inregistrarii contractelor la ANAF. In paralel, autoritatile urmaresc cu prioritate zonele cu risc fiscal ridicat, iar inchirierile pe termen scurt raman in atentia controlului. La nivel european, Eurostat a raportat pentru Romania o rata ridicata a proprietatii asupra locuintei (aprox. 95% in 2023), ceea ce implica o pondere relativ redusa a gospodariilor care inchiriaza pe termen lung, dar cu dinamica semnificativa in marile orase. In acest context, conformarea corecta in 2025 este esentiala pentru evitarea costurilor ulterioare.
Recomandari practice pentru 2025:
- Inregistrati contractul de inchiriere in 30 de zile si pastrati numarul de inregistrare in arhiva digitala.
- Planificati din timp Declaratia Unica si validati incasarile din extrase de cont pentru a evita omisiuni.
- Verificati incadrarea la CASS pe baza veniturilor extra-salariale cumulate si a salariului minim in vigoare.
- Separati inchirierile pe termen scurt de cele pe termen lung si verificati impactul TVA si al autorizarii.
- Urmriti ghidurile ANAF si comunicarile Ministerului Finantelor; modificarile se publica in Monitorul Oficial.
In 2025, raspunsul la intrebarea cine plateste impozitul pe chirie ramane clar in majoritatea cazurilor: proprietarul declara si plateste 10% impozit pe venitul brut si, cand este cazul, CASS la pragurile legale. Chiriasul nu devine contribuabil decat in situatii expres prevazute, cel mai des in relatia cu nerezidenti. Cu documente puse in ordine, termene respectate si o minima planificare, gestionarea fiscala a chiriilor este previzibila si usor de administrat.
